Inalta Curte de Casaţie şi Justiţie a hotărât că predarea posesiei bunului imobil ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, constituie o cauză de întrerupere a termenului de prescripţie atât pentru exercitarea acţiunii în pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, cât şi pentru acţiunea în rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare.
(Decizia nr. 2410 din 24 noiembrie 2015 pronunţată în recurs de Secţia a II-a civilă a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie având ca obiect rezoluțiune antecontract de vânzare-cumpărare)
Înalta Curte a retinut că, prin predarea posesiei bunului, promitenţii vânzători au săvârşit un act de recunoaştere tacită a obligaţiilor asumate prin contract şi în acest mod.
În speță, Înalta Curte a reținut că, în condiţiile în care promitenta-cumpărătoare se află în posesia bunului imobil ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare şi a contractului de construire, bun care nu a fost pretins de promitenţii-vânzători pe calea unei acţiuni personale sau reale, termenul de prescripţie a dreptului material la acţiunea în rezoluțiunea antecontractului începe să curgă de la data la care promitenta-cumpărătoare a aflat că nu mai este posibilă vânzarea.
Potrivit art. 1021 teza a II-a C. civ. din 1864, partea în privinţa căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă parte a executa convenţia când este posibil sau să i se ceară desfiinţarea cu daune-interese.
Din conţinutul dispoziţiilor legale enunţate rezultă că reclamanta, în calitate de promitentă-cumpărătoare, are la dispoziţie două acţiuni pentru protecţia sau realizarea dreptului său, putând opta pentru oricare dintre ele, respectiv o acţiune prin care să solicite executarea în natură a obligaţiei, prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare şi o altă acţiune în desfiinţarea contractului şi repunerea părţilor în situaţia anterioară.
Pe calea acţiunii pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare se urmăreşte valorificarea unui drept de creanţă, iar nu a unui drept real, aşa cum susţine reclamantul. În conţinutul raportului juridic obligaţional născut din antecontractul de vânzare-cumpărare intră un drept de creanţă – jus ad personam – căruia îi corespunde o obligaţie de a face – aut facere. Acţiunea civilă prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, în cazul obligaţiei de a face decurgând din antecontract, are caracter personal, deoarece pe calea unei astfel de acţiuni reclamantul îşi valorifică un drept de creanţă, respectiv dreptul de a cere încheierea contractului corelativ obligaţiei pârâtului de a efectua toate demersurile necesare în vederea încheierii acestuia.
Faptul că dreptul de creanţă, a cărui realizare se urmăreşte pe calea acţiunii în pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, este în legătură cu un imobil, nu schimbă caracterul şi calificarea acţiunii, dintr-o acţiune personală imobiliară într-una reală.
Acelaşi caracter personal are şi acţiunea prin care se solicită rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, deoarece prin intermediul său reclamantul îşi valorifică tot un drept personal, de creanţă, decurgând din contract (ex contractu).
Este de observat că ambele acţiuni dau naştere unui drept de aceeaşi natură, anume dreptul de creanţă, care se prescrie într-un termen de 3 ani stabilit conform art. 3 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958.
Aşadar, este vorba de un drept de creanţă ocrotit prin cele două acţiuni aflate la dispoziţia reclamantei-cumpărătoare, situaţie în care nu se poate reţine că întreruperea prescripţiei în temeiul art. 16 alin. (1) lit. a) din Decretul nr. 167/1958 ar putea interveni doar pentru acţiunea constând în pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, nu şi pentru acţiunea în rezoluţiunea convenţiei.
Prin predarea posesiei bunului ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, după împlinirea termenului la care s-a convenit încheierea contractului de vânzare-cumpărare, promitenţii vânzători au săvârşit un act de recunoaştere tacită a obligaţiilor asumate prin contract şi în acest mod, în calitate de părţi în folosul cărora curge prescripţia, au renunţat la atitudinea de împotrivire sau de negare faţă de titularul dreptului ameninţat de prescripţie, ceea ce justifică producerea efectului întreruptiv al prescripţiei.
În condiţiile în care promitenta-cumpărătoare se află în posesia bunului imobil ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare şi a contractului de construire, bun care nu a fost pretins de promitenţii-vânzători pe calea unei acţiuni personale sau reale, termenul de prescripţie a dreptului material la acţiunea dedusă judecăţii începe să curgă de la data la care promitenta-cumpărătoare a aflat că nu mai este posibilă vânzarea, acest moment fiind stabilit de instanţa de apel în anul 2012 şi necontestat de recurentul pârât. Prin urmare, reţinând că acţiunea a fost introdusă la data de 15.01.2013, dreptul material la acţiune nu s-a stins prin prescripţie, aşa cum corect au stabilit instanţele de fond şi de apel